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房地产抵押评估的市场风险及对策探讨
2017/9/19 11:42:54 作者:诚成评估 来源:诚成评估 浏览:449 次

  摘要:随着我国房地产市场的快速发展,房地产金融市场越发活跃,房地产抵押贷款评估业务日益增多。本文在阐述房地产抵押评的内涵及其风险的定义的基础上,分析了房地产抵押贷款评估风险的类型,包括政策风险、不规范性风险、竞争风险、其他经济活动主体风险。其次,本文找出了房地产抵押贷款评估风险的原因,包括来自体制、评估人员、行业组织、法律体系等方面的因素。最后,本文提出了从来源等方面规避房地产抵押风险的建议和措施。

  关键词:房地产;抵押贷款评估;风险;对策

  1、引言

  随着中国房地产业的高速发展并曰趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要[1]。

  美国次贷危机产生的影响至今尚未消散,作为房地产抵押贷款中的重要环节,房地产抵押评估具有预防金融风险的重要作用。伴随着房地产业的快速发展,房地产业以及与之相关的金融业出现了一系列问题,过快的发展速度容易造成经济泡沫,引发金融风险。健全、完善我国现有的房地产抵押评估体系,对于我国经济的健康发展具有重要意义。防范抵押评估市场风险有利于确保市场竞争的效率和公平,规范社会各角色行为并创造和维护公开、公平的市场经济环境。其次可以建立健全质量控制体系,完善外部监督机制和风险 救助机制。房地产抵押评估风险的研究也对我国房地产抵押评估水平对外多渠道开展国际 交流与合作提供帮助,更能提高我国房地产抵押评估师在国际上的影响力和竞争力。

  2、房地产抵押评估的市场风险

  房地产由于具有不可移动、寿命长、价值量大、保值增值等特性,是一种良好的抵押品[2]。近年来,我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本参考依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用,同时也是当前摆在房地产估价机构和金融部门面前的一项重要课题。

  2.1、房地产抵押评估的内涵

  房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时,商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为,是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部评估师,采取保守和谨慎的方式,在考虑到评估房地产未来出售的可能性,顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况,房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下,对房地产的客观价值进行评定和估算的过程[3]。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面:抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件;抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值,商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键;商业银行决定想抵押人提供贷款金额的行为是一种商业抵押贷款工具;房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估,与市场价值是并列、独立的两个相关指标,共同服务 于房地产经济的不同需要。

  2.2、房地产抵押评估的市场风险的含义

  想要弄清房地产抵押贷款评估的风险问题,还要必须弄清房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提,银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益,而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对房地产抵押贷款做出了权威性的界定:房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者,是一种长期融资形式,通常采取长期抵押贷款形式,贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的,按照确定的利率,采取规则性的与期限相关的资本和利息形式,在双方约定的时期里予以偿还。

  金融稳定是经济稳定的基础,金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动,对于活跃市场,推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中,如果房地产抵押评评估值过高,不能反映房地产的真实价值,在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后,会给金融机构带来越来越多的呆账坏账,影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑,银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。

  要了解房地产抵押评估的风险,先从“风险”的定义入手来着。AH威雷特认为“风险是关天不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现[1]”。武丼勋认为“风险是在特定环境中和特定期间内自然存在的导致经济损失的变化。”还有的专家认为“风险是实际结果与预测结果相背离从而产生损失的一种不确定性[5]”。

  近几年来,随着住房制度的改革和房地产二级市场的开放,房地产抵押评估在社会经济生活中的地位越来越突出,成为房地产抵押融资手段必不可少的一道程序。房地产抵押评估是评估人员根据渊博的专业知识和丰富的经验,对评估对象的潜在价值进行判断,只要是判断,就会有失误,只要有失误,就会产生风险。房地产抵押评估的市场风险可以这样定义:由于评估人员和评估公司在房地产抵押评估活动中因为市场因素的影响导致评估结果失真,造成抵押评估结果使用者权益受到影响,从而给评估公司、评估人员以及使用报告的金融机构带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。

  3、房地产抵押评估的市场风险的类型

  3.1、房地产抵押评估市场政策变化风险

  我国是社会主义市场经济,政府对经济发展具有强有力的调控能力。政府追求的一项 重要目标就是稳定经济,保持经济的持续、健康、快速发展。但是,作为原始土地来源方,政府也是市场参与者,政府具有对土地的原始定价权,其政策将影响整个房地产市场的价格变动。

  房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响,另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动,包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。

  同时政策变动还会对评估方法产生影响,如《房地产抵押评估规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据,一旦进行修改或其它变动,必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。