• 新闻资讯

    News

新闻资讯

当前位置
全国近年房地产抵押评估相关政策法规汇编
2017/9/19 10:39:11 作者:诚成评估 来源:诚成评估 浏览:452 次


  .[2009-07-01]北京市住房和城乡建设委员会关于推荐使用房地产抵押评估报告示范文本的通知

  .[2009-07-01]关于推荐使用房地产抵押评估报告示范文本的通知

  .[2009-06-01]关于一级评估机构提交房地产评估报告的通知

  .[2009-05-13]住房和城乡建设部办公厅关于开展房地产评估报告检查工作的通知

  .[2007-04-23]省建设厅关于房地产评估师实行网上注册的通知

  .[2007-01-19]省建设厅关于转发建设部《关于加强房地产评估机构监管有关问题的通知》的通知

  .[2006-03-01]建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行业务相关的房地产抵押评估管理有关问题的通知

  .[2006-03-01]房地产抵押评估指导意见

  .[2006-03-01]广东省建设厅等部门转发建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与信贷业务相关的房地产抵押评估管理有关问题的通知

  .[2006-02-21]上海市房屋土地资源管理局关于转发《建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押评估管理有关问题的通知》的通知

  .[1992-12-10]资产评估收费管理暂行办法

  .[1992-10-01]城市房地产市场评估管理暂行办法

  TOC \o "1-5" \h \z.[1991-11-16]国有资产评估管理办法.                                 

  3.2、房地产抵押评估市场的秩序风险                                                                                       ^:

  3.2.1、管理条块分割严重,收费标准与评估规程冗杂                                                                                                    :

  目前,在我国对房地产抵押评估市场的管理分属不同的部门,评估主管部门从中央到 地方分属建设、国土、财政等多个部门。如以土地资产为主的房地产抵押评估(地价评估) 要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、以房产为主的房地产抵押评估要按建设部颁布的规程规章进行评估,以至于相类似的工作要分别按不同的收费标准收费,按不同的技求规程规范出具评估报告[6]。企业要进行评估,往往要穿梭于数家评估机构和其行业主管部门之间,并要分别交费,既加重了企业负担,也降低了办事效率,社会反响特别强烈。

  3.2.2、评估机构大小悬殊,鱼龙混杂,整体素质偏低

  我国的房地产抵押评估实行执业资格制度,从业人员必须经过全国统一考试方可取得 执业资格。但由于我国的房地产抵押评估起步较晚、考试频率低等原因,目前有评估执业资格的房地产评估师和土地评估师专业人员总共不超过6万人,;而实际办理人事代理并在房地产抵押评估的各类机构中工作的大概只有不到4万人,以至于有的地方如按照有关规归定尚不具备法定的专业评估人员,无法成立评估中介机构。各类中介机构对夸业人员数量上的要求也不一样,有的只要求两名具有执业资格的评估人员,就可申请机构资质。即使如此有的地方主管部门在专业人员的数量要求上也未严格把关,以至于有的评估机构只有一名专业人员,也同样取得了评估资质,有的评估机构甚至只有一人,是名符其实的一人公司。尤其是在中介评估机构脱钩政制期间,各地普遍存在政策偏宽现象6专业技术人员达不到规定数量、专职技术人员没有按规定与政潘有关部门瓶钩、没有委托人事代理、在注册资金上弄虚作假,这种状况严重影响了评估能力和评崔质量。


  3.3房地产抵押评估市场竞争风险

  为了多争取业务,少数机评估构拿钱开路、大搞钱权交易;有的评估机构迎合顾客的不合理要求,置评估规程和规范于不顾;还有少数评估机构过度降低收费标准,大搞价格战。这些现象既影响了评估报告的权威、公正和客观,损害了国家和集体的合法利益,同 时也形成了滋生腐败现象的温床。

  其次,有争议的评估结果得不到及时、公正、合埋的处理。例如,当一份土地评估报告有争议时,其他房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价,因为它们没有土地评估资质。而目前同一城市(尤其是中小城市)土地评估机构还很少,故对这些有争议的报告进行处理比较困难。

  再次,评估机构不按核准的资质和范围执业。客户一般只注意评估机构有没有评估资质,但对评估资质如何分级及其意义却不甚了解和关注,这一方面是我们的宣传工作做得不够,另一方面的一个主要的原因就是我们将评话资质种类、级别和执业范围划分得太细,并且这些划分缺少充分的科学依据,超出了一般客户的认知程度。而在房地产评估中,客户则需仔细了解有关的业务主管部门,否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资 质符合条件,但由于主管部门的关系,而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客 户不可理解也无法充分理解的。当然,有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业,就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将评估机构资质人为地复杂化,并没有得到预想的效果,倒是造成了评估市场的混乱,造成了评估机构大量超资质、超业务范围执业。

  3.4评估技术和评估人员自身素质带来的风险

  在《房地产评估规范》中规定了房地产评估应遵循的原则、程序和方法,但具体情况是千差万别的,程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比 较法为基准进行评估,如何判断市场的完善性,如何正确选取参照对象,如何对有关因进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差[7]。评估师如果不能遵守评估原则的精神,运用了带有明显缺陷的程序和方法,就极易具错误的评估报告实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产评估起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

  房地产抵押评估中常用的方法主要有:市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、基准地价法[10]。各种方法也会有不同的风险特征。

  市场法最适用的莫过于普通住宅的评估,原因就是普通住宅的数量最多,可比性强。 市场法的理论依据是替代原理,用修正过的可比实例来替代委估对象。如果可比实例的选 择出现偏差或者错误,这将使得整个评估结果失去意义,误导使用人的价值判断。

  成本法就是从房地产建设成本来评估房地产价值。在成本法中房地产价值有以下组成: 土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、税费、开发利润这几大部分组成。其中占比重最大的是土地取得成本和开发建设成本。所以在土地价值评估中,当政府颁布的基准地价不能跟上市场的发展,有严重的滞后性时评估人员就无法把握客观的土地价值。另外,在开发成本中,建安工程费时最大的项目支出。在测算建安工程费的时候,应考虑评估对象施工特点是否会影响建设成本。由于通货膨胀的一直存在,所以建筑材料 和人员成本是一个不断上升的过程。所以不能盲目的运用社会平均建设成本,这是对房地产的差异性的否定,随之而来的风险显而易见。

  收益法是预测委估对象未来收益,然后将其转换为价值来求取该房地产价值的方法。 在收益法中直接资本化法有两大缺点,其一只用评估对象某一年收益来求取房地产的价值过于以偏概全,忽视了收益变化因素:其二资本化率货收益乘数怎样才算“适当”。收益法的理论依据是预期原理,但若果预期错了会产生什么后果呢?在收益预测、报酬率的求取方法、报酬资本化法的公式选取都隐藏着看不见的风险。

  假设开发法也是一个预期原理,是预测委估对象在开发完成后的价值和后情绪开发建设的必要支出以及应得利润,然后将该房地产开发完后的价值减去后续开发建设的必要支出以及应得利润来求取评估对象价值得到方法。首先,未来开发后的价值若何预测,增氧预测才能尽可能达到准确。其次是市场状况分析,对未来市场状况做充分预测,这应该有 一个浮动区间,所以如果不能对土地或在工程的趣味状况、规划条件、实物状况、土地权利等做到全面掌握就会带来风险。

  评估工作执行的好坏,评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平。评估师素质包括业务素质、道德素质等,评估师的素质越高,评估工作风险越小,反之,评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低,就可能出现评估方法采用不恰当、评估依据的客观材料收集不全面、工作过失、报告误导等情况,如果评估工作者道德素质不过关,出现欺诈、违 约、泄密、滥用评估资格、串通压低或者抬高价格等现象,所造成的后果都是可以想象的。

  3.5、其他经济活动主体带来的风险

  房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险,影响房 地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人(借款人)、抵押权人(银行)、 担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如,房地产评估主要是对房地产权益的评估。我国房地产市场虽然在逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还存在着不少的问题[13]。不同产权人(抵押人)取得土地使用权的方式 不尽相同,有通过出让方式获得,有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续,提供资料不全不实,在抵押评估过程中为了自身利益诱使评估机构和评估人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以评估机构提供的评估值乘以抵押贷款比率(一般为50%-70%)作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。这些因素在无形中增加了评估公司的风险。

  部分银行下调贷款利率时出于购买学位房的刚性需求,抵押人入手一套二套房,首付需要六成,资金一时周转不开。这时就可以拿他目前手头已经还完贷款的首套房做抵押贷 款。目前有的银行的抵押贷款可以做到基准利率,比二套房贷款利率还低。如果已经持有的房产评估够高,完全可以做到零首付购房,甚至还能省下不少利息。这种违规贷款将增加金融机构对评估公司的不信任而导致评估风险增加。

  如果经济形势短期内发生了巨大变动使得评估结果与市场价格产生了较大偏离,这种结果是任何评估师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是评估机构和评估人员的道德问题,甚至有些情况下也不是评估师能够预期的。但是,这种结果会对社会经济稳定产生不利影响而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济土的损失从而导致房地产抵押评估的风险上升。.

  4、房地产抵押评估风险产生的原因

  4.1、房地产评估机构体制不完善

  近年来,房地产评估机构发展迅速。这既反映了市场对房地产评估服务的需求程度,同时说明在行业发展初期所表现的盲目性和投机性。如一些人认为,“房地产评估”是“无本的买卖”,投资少,效益高,而且从现在的市场状况着,好象也没什么风险,所以趋者甚多。不少评估机构为了争取客户,不惜减低评估收费,给取高额的回报,无条件满足客户的种种要求,作为专业性极强的房地产评估机构,最大的风险就是评估结果严重偏离客观事实,伤及企业的资质和商业信誉使评估机构面临的经营风险加大。

  回顾这几年房地产评估业的发展历程,不难看到,由于我国房地产市场机制尚不健全, 房地产评估机构在其发展过程中难免有不尽人意之处。例如:前期的房地产价格评估机构大都挂靠在政府部门,带有很浓厚的“政府指令色彩”[11]。这些情况的存在不仅违背市场经济规律,而且也严重阻碍着房地产评机构的发展。为了使房地产评估业尽快纳入良性循环的轨道,使之真正发挥“市场中介”的作用,建设部下发了建住房(2000) 96号《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》的文件。脱钩改制后的房地产价格评估机构在寻 求评估市场、扩展评估业务的同时,如何处理好发展、收益、风险三方面曲关系,这是房地产评估机构永恒的话题,确实也是各个评估机构努力试图将其加以解决的主要问题。

  根据房地产评估机构管理办法的规定,房地产评估机构采取有限责任公司制,一级机 构注册资金也仅为200万元,因此采取有限责任公司制形式的评估机构受公司组成方式和 注册资金限制较多,不能为委托方提供信用支撑,也无法约束机构自身的职业道德,导致评估机构的社会信用度不高,评估行为约束力较差。

  4.2、房地产抵押评估法律体系不完善

  中国现有三大中介行业:律师、会计师和估价师,前两者已有《律师法》和《注册会计师法》,但目前还没有《估价师法》[14]。国家房地产管理部门根据房地产估价发展的要求,相继制定了《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》等规章制度,初步形成以评估机构资质标准和估价师注册为核心的房地产评估法律法规体系。但房地产估价各项法律法规和规章制度的实施细则仍然缺失,针对企业改制、征税、拍卖等不同用途的房地产评估相关技术标准、技术规范还没有制定。

  从二十世纪九十年代开始,国家先后颁布和施行了一系列法律、法规、政策,从房地产抵押主体、客体、抵押当事人的权利、义务、房地产抵押登记机关、登记效力、登记文件的要件以及登记异议处理方式等均进行了规定和规范。

  1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》颁布,在这个条例中首次提出土地使用权可以抵押。从第三十二条至第三十八条,共用七条篇幅对土地使用权抵押进行了定义和规定,明确了土地使用权必须进行登记。并在第四十五条中又具体了要件。

  1992年3月8日,原国家土地管理局发布了《划拨土地使用权管理暂行办法》,第十七条“土地使用权抵押,是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为”“原拥有土地使用权的一方称为抵押人,抵押债权人称为抵押权人”。

  1994年7月5日《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)第四章第三节对房地产抵押进行定义,把房地产抵押上升到了法律的高度。

  1995年5月23日建设部、中国人民银行联合下发了《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估工作的通知》(建房第152号文),该文件为加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作,发挥房地产抵押对于银行贷款的担保作用,保护抵押人和抵押权人的合法权益,发挥了积极作用。

  1995年6月3日《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第三十四条、第三十六条、第三十七条对房地产、土地抵押进行了一致性规定;第四十二条又根据房地产的形态对抵押登记进行了细化。

  原国家土地管理局国土[法]字(1995)184号《土地登记规则》第二十九条明确了土地抵押登记的条件。

  1995年10月11日原国家土地管理局发布《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》规定了 :(1)办理农村集体土地使用权抵押的登记机关应是县级以上人民政府土地管理部门;(2)抵押的范围仅限于经县级以上人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权。

  1997年5月9日,建设部发布第56号令,从1997年6月1日起在全国施行《城市房地产抵押管理办法》,该办法的实施进一步规范了房地产抵押,在严格权属管理的基础上,简化了房地产抵押登记程序,提高了房地产管理部门工作效率和服务质量。

  从房地产抵押市场规范、完善和富有效率角度出发,为能够给我国住宅与房地产业健康、持续、稳定发展提供更有利的市场基础及运作条件,中国人民银行1998年5月9日颁布了《个人住房贷款管理办法》、中国建设银行于1995年11月13日颁布《中国人民建设银行国家安居工程个人住房抵押贷款暂行办法》、中国工商银行于1996年2月1日制定了《中国工商银行住房担保贷款管理试行办法》等。

  虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础,以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系,对评估机构、评估人员的管理进行了规定,但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位,但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定,不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况,使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚,无法充分发挥其能动作用,其评估结果也就难以得到社会的认可。同时这也导致了对房地产中介业务缺乏有效监督的局面。

  4.3、房地产评估行业组织缺乏应有作用

  房地产评估的行业组织带有明显的准行政单位性质。,有些行业协会的负责人或者秘书长直接行政主管部门的官员担任;有的协会实际上是主管部门素数的事业单位,占主管部门事业编制,行业协会实际上成为行政主管部门的办事机构。这种:“天然的,”联系制约着协会真正成为行业自律性组织[12]。房地产评估行业组织缺乏应有效力将会导致行业的混乱:

  4.3.1、管理过于宽松,挂靠成风

  一个从业者手头拥有数本执业资格证,一个人的精力和能力是有限的,在专心从事一个收入相对高的行业后,对于相对收入低的行业是不会专职的,但由于行业组织对机构和评估师的管理都过于宽松,造成了资格证具有了挂靠市场。行业主管部门对机构注册有一定的评估师数量要求,却没有对这些注册的评估师是否真实地专职执业进行审查,或者审查工作流于形式。不从业的评估师为了获取一点额外的收入和免费完成自己的继续教育,很乐于将自己的资格证挂靠与某机构,对于机构的经营者来说,给挂靠评估师的费用要远低于一个专职评估师年薪,这就是使得部分挂靠者和机构经营者常常违规操作。


  4。3。2、行业组织机构设立审批以及监管不到位

  评估机构的设立以及资质申请只要申请机构所报批的评估师数量达标即可,行业组织监管部门没有尽职地审查所报批的评估师中是否都在真实地专职执业、是否存在不良记录。甚至部分机构真实法人连评估师都不是,在提交的申报材料中所填写的法人和法人资料多是挂靠评估师。这些原因导致机构设立混乱,良莠不齐。大量评估机构随意设立分公司和办事处,而所谓的分公司和办事处只是个体户挂靠、;机构出租资质的一个遮羞布而已,其 报告把关与出具混乱,风险控制更是无从谈起。这些分公司与办事省去挂靠评估师的费用,更有利于自己的低价低质竞争了。挂靠成风和机构设立混乱为行业的恶性竞争埋下了隐患。

  4。3。3、行业组织对评估报告监管不到位,

  一些不符合行业从业要求的评估机构,在业务竞争时,恶意压价,随心所欲地出具虚假报告,迎合委托方不法要求,特别是法人也是挂靠评估师的机构,以挂靠评估师和挂靠法人作为替罪羊,在行业内大兴不正之风。恶性竞争的结果是收费越来越低,估价报告质量越来越差,估价报告没有一点技术含量,国家所颁布的估价规程形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽,轻报告质量的现象。行业组织所举行的报告质量轸查流于形式,协会对于报告抽查,每次公布的结果中只有排名次,而没见到对某一家机构和估价师的处罚,这就使得部分违规机构肆无忌惮地出具虚假报告,进行低质量低价格的恶性竞争。

  4.4、房地产抵押评估人员素质难以满足市场发展需求

  评估师考试限制条件偏宽,尤其是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序,导致一大批刚走出校门却从未从事过评估业务的“考试专业户” 通过临时挂靠考入评估师行列。他们往往只能“纸上谈兵”,而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因学历不够或其他非业务能力的原因被卡在门外。这样,很容易造成有评估师资格的不一定能做业务,而业务骨干却不一定有评估师资格的局面;还有不少评估机构业务单一,很多评估人员只会一、二种方法,各个部门的评估人员一般只熟悉与本部门管理业务相关的评估业务,而对其他类型的评估业务只能用自已掌握的方法生搬硬套。对于房地产抵押评估来说,深厚的评估经验才能减少评估对象与抵押价值之间的差距。

  其次,注册评估师系列设置单一,没有高级评估师和水电、设备等配套专业的评估师[15]。现行的评拍师只相当于中级职称,评估人员只相当于初级职称中的职员,这两个档次评估人员的业务层次和素质不能适应复杂的房地产评估业务的要求。

  另外,评估师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入,对房地产评估的要求也在不断提高,房地产评估师也需要不断更新自己的知识结构。通过评估师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产估业再教育的情况来看,评估师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷,有的甚至流于形式,使得房地产评估人员与社会主义经济发展脱节。


  ■只受过髙等教育

  ■只受过专业教育

  口受过高等教育且受过      专业教肓

  口未受过高等教育且未 受过专业教育


  5、规避和减少房地产抵押评估风險的建议和措施

  5。1、规范政策制定、完善立法

  政府应规范各项政策:为确保市场竞争的效率和公平,政府应该公正严明的立法和执法,规范社会各角色的行为,惩治违法违规行为;为加强服务功能,政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务,创造和维护公开、公平的社会经济环境。房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁,是房地产评估行业自我管理的实施者,对行业实行监管、惩处违法违规行为;整合评估业信息资源,为评估机构提供全方位的服务制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。同时,要破除行业、地域壁垒,打破评估领域的垄断,创造公平透明的市场竞争环境;打破社会公共信息资源独家垄断局面,真正实现信息资源共享。

  有法可依是房地产评估行业存在和发展的保证。国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规,出台专门的《房地产估价法》。该法应综合现有法律法规的各方面规定和要求,完善以下几个方面:一是强化行业标准,制定和强制推行技术规范和规程,对违反相关法律法规的估价人员要严惩不贷;二是在收费标准方面应做适当调整,对总额小的项目应再细分档次并适当提高收费标准,否则面广量大的小额评估项目因收费少而导致无人承接,对总额大的项目也应再细分档次并适当降低收费标准,否则容易助长压价竞争和给回扣现象;三是制定房地产评估行业职业道德标准,房地产评估人员守则等规定,规范评估机构和评估师的行为,通过推动房地产评估行业的法制建设,实施详细的规章制度,使房地产评估机构在执业过程中,有法可依,有据可查,有章可循。

  为了保证房地产评估行业的合理健康发展,应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则[15],从而解决房地产评估在相关行业的技术需要;解决房地产评估行业的不平等竞争问题,实现真正的脱钩;解决评估师职业道德问题,提高评估师的责任和风险意识;解决评估结果与社会发展相协调问题,规范房地产评估方法和程序。

  5.2、加强体制建设

  首先,规范房地产评估师和评估机构的资质管理体系。我国实行房地产估价师资格认证制度,若取得房地产估价师注册资格,必须参加并通过全国注册房地产估价师资格考试。但仅仅通过考试就和长期从事评估实践的人员相比就不利于社会对评估行业的认可。我们还可以参考其他行业如律师行业制度,例如:如通过考试只是获取一个资格,获取资格后必须在评估机构从事房地产评估业务若干年,方可独立从事评估业务。在此基础上设置不同等级的房地产估价师,根据评估事宜的难易程度,使得估价确定评估人员的执业范围人员不断提高自身素质。

  其次,评估机构脱钩改制提高房地产评估行业的评估水平,同时保持房地产评估活动和评估工作,使评估机构真正成为独立的中介机构,在平等竞争的环境中以质取胜,提高房地产评估行业的评估水平,同时保持房地产评估活动和评估师评估成果的独立性。房地产主管部门以及各行业部门不得通过各种方式干预房地产评估机构和估价师的评估工作,以确保估价结果的完整性、规范性、房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究,制定估价市场运行和监管规则,明确估价的违规性质,制定惩罚机制,追究相关人员的行政或法律责任。

  5.3、提高评估人员素质

  首先,对估价师实行分级制度,可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度,结合我国的客观实际,实行动态的两级 管理体制,即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的 技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准,做到有升有降、动态管理。分级的标准就是估价师的评估业绩执业年限和所通过的分级考试根据估价师执业能力的差异、评估经验的不同等情况,确定相应的执业范围和执业要求,确保估价师尽其能而不超其能。估价师业绩突出,经考试和考核合格,可晋升为高级估价师。高级估价师如出现质量事故职业道德等问题,应降为中低级估价师,直至取消评估资格。

  同时,加强和完善房地产估价师后续教育规定作为房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写评估工作心得和论文、提交自己完成的评估报告,如果不能完成相应的工作,就会受到行业协会的处罚,直至取消其执业资格。我国也要求房地产估价师定期接受一定时间的继续教育,估价师协会和地方房地产评估机构可以定期对估价师进行理论知识的继续教育培训,也可以对一些专题的评估问题进行讨论和后续教育。加强对房地产估价师继续教育以及强化对房地产估价师的定期考核对于降低由于房地产评估人员带来的风险具有极其重要的意义。

  5.4、建立信用系统,提高行业组织的效力

  目前,注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用,但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立,在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系,才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况对各级估价机构注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制,建立估价行业优秀的信用基础[12]。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范是营造依法独立公正的评估市场氛围的前提。

  行业组织应当尽快争取国家出台政策明确行业管理主体,制止部分身份出现的多头管理现象。比如部分省份的工商管理局、物价局和发改委随意出台地方政策,修改行业资质申报程序和条件,出台违背国家规定的收费文件。对于这些行业外的不良影响,“两协” 应当主动站出来,组织行业从业机构和人员进行抵制,并按照法定程序向相关部门递交反映材料,维护行业合法利益。

  另外,房地产评估组织应强化行业标准制定和强制推行技术规范和规程。出于没有一个权威的房地产评估技术规范和程程,连最简单的专业术语的名称叫法也不同,解释各异,至于评估的方法程序等更是“八仙过海,各显神通”,孰优孰劣无法评判,尤其对劣制报告,没有一个标准作为否定处罚的依据。为确保房地产估价师为客户所提供的估价服务的准确性、有效性和不至于误导市场,避免给委托单位和有关当事人造成经营损失,有必要参照国际上通行的做法,结合我国的实际情况制定房地产评估技术规范和规程[19]。希望估价师学会组织更多的专家探讨这一问题,以便尽快制定出这一类标准,对评估原则、评估目的、评估方法、专业术语、技术参数、计算公式、技术程序、评估报告的格式和应包含的内容等都作出规范的分类和界定,为估价人员提供一个共同遵循的技术标准。

  5.5、加强沟通,谨慎选择经济主体

  要控制评估风险,首先经济主体之间要进行充分的沟通,不仅要在评估时进行沟通,而且在评估前和评估后也要进行沟通。在评估前的沟通重在全面了解评估标的物的客观真实情况,在源头上为正确作出评估结论做好准备;评估进行时的沟通重在保证选择适合案例需要的评估程序和方法;在评估后的沟通在于验证评估报告是否与实际有不应发生的出入,以及该评估报告如何应用、何时应用才能起到该评估报告应有的作用。此外,加强与客户的沟通,更容易识别资料的真假性,了解客户的道德品质,促使评估机构谨慎选择客户,避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险,并由此造成的不必要的评估风险。

  5.6、提高风险防范意识

  应对风险首先要做好预防,评估质量控制管理是指评估机构为了确保每一宗评估项目的正确进行,防止评估风险而建立并实施的控制政策和程序的总称。评估质量控制管理是评估公司各项管理的核心[20]。建立和完善此项管理制度,有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误,有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。

  任何企业在发展过程中都不可能一帆风顺,各种风险与突出事件会随时袭来,若处理不好会对公司的发展产生消极影响,甚至是致命的,尤其是对于信誉至关重要的评估公司更是如此。因此,评估公司不仅仅要加强评估程序、评估报告的内部控制机制,更重要的是如何对突发危机进行处理。虽然是“预防为主”,但假如真的遇到这类事件该怎么办,该如何快速处理以维护公司声誉。

  其一是临危不乱。潜伏性和意外性是危机的重要特点,评估公司面对突如其来的危机,应做到临危不乱。乱则无法看清危机实质,无法有效地进行整体公关。评估要牢牢抓住危机实质,尽快分析危机产生的原因,是估价报告误用问题,还是估价报告本身问题等,要在第一时间内迅速做出判断,并制定出相应的危机应对方案。其二是快速反应、及早处理。 危机消息的出现,经常使评估公司的形象受到消极的影响。媒体消息来源的渠道是复杂的、不同的,者时是相互转载。因此可能会对同一危机事件的传播,在内容上有很大的差异。危机事件的传播,在内容上有很大的差异。当危机发生时,评估公司应主动请专家组对评估程序、技术方法进行审定,以最快的速度把事情真相和审定结果通过媒体公开,并应主 动邀请其他客户进行沟通,确保危机消息来源的统一,最大可能地消除对危机的各种猜测和疑虑。其三是以诚相待。面对危机,评估公司只有开诚布公地说明事情的原委,诚恳地接受批评才能淡化矛盾、转化危机。无论面对的是何种性质、类型及起因的危机事件,评 估都应该主动承担义务,积极进行处理。以积极的态度去臝得时间,以正确的措施去臝得 客户信任,创造妥善处理危机的良好氛围。

  结语

  房地产评估行业特别是抵押评估经过几十年的发展,已经形成一个联系着国民经济支柱的巨大体系。总而言之,房地产抵押贷款评估的风险有来自社会环境、经济环境、评估机构和评估人员方面以及其他市场主体,还有来自银行自身及金融方面,但这些风险有些是可以控制的,这需要国家、社会、评估机构及评估人员共同努力。所以,只要我们采取有效的防范措施,提高评估行业的执业道德和技术水平,防止评估行业的不正之风,房地产抵押贷款评估业一定会走向健康有序的发展。

  参考文献:

  [1]   刘薇.浅谈我国房地产抵押评估的主要问题与对策[J].黑龙江科技信息,  2012,(31):145.

  [2]   宋忠伟.房地产抵押评估及其风险防范[D].山东师范大学,2009.

  [3]   郑平.浅议房地产抵押评估管理[J].科技信息,2009,(15):388-396.

  [4]   黄隆规.房地产评估的风险与防范[J].审计与理财,2008,(02): 0-41.

  [5]   唐黎标.如何规避房地产评估风险[W].北京房地产,2008,(12):87-88.

  [6]   杨洋.房地产评估风险分析与防范[J].价值工程,2010,(12):69-74 .

  [7]   周建功.房地产评估机构经营风险研究[D].大连海事大学,2011.

  [8]   陈春东.房地产评估中的风险及预防[J].现代商业,2008,(20):   99-104.

  [9]   马小军.土地抵押评估常见问题及建议[J].中国资产评估,2010(02): 84-88.

  [10]   曹海军.我国房地产评估方法及现状[J].中小企业管理与科技,2010,(12):33-34.

  [11]    秦圆圆.完善我国房地产评估机构监管体制的思考[J].南方金融,2010,(04):36-37.

  [12]    王亚男.完善房地产评估市场的措施[J].中小企业管理与科技,2010,(11):105-106.

  [13]    汪來对房地产评估公司风险管理的思考[J].消费导刊,2009,(08): 102-104.

  [14]    顾菁喆.房地产评估风险分析与防范[J].中国商界,2010,(09): 228,

  [15]    柯小霞.浅析房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施[J].科技广场,2010,⑴4):

  123-124 .

  [16]   郭翠云.浅析房地产抵押贷款评估存在的问题及对策[J].商业文化,2011,(11): 156-157.

  [17]   刘然.浅析房地产抵押贷款评估存在的问题及对策[J].中国商界,2010,(09): 5.

  [18]    闰旭东,张重望.关于房地产抵押评估的若干认识和建议[Z].国际房地产估价论坛—估价与财产保论文集(第二册),2008,(02).

  [19]    韩晓燕.房地产估价的风险分析与评价[J].现代商业,2010,(03): 70.

  [20] 蹇超.房地产估价规避房地产金融风险的实证研究[D]。国防科学技术大学。