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土地供给与房地产价格时滞浅析
2017/9/19 11:42:25 作者:诚成评估 来源:诚成评估 浏览:521 次

  摘要房地产价格与土地供给是紧密相连的,两者相互影响,它们二者之间的相互作用是存在一定时滞的,很多学者对土地和房价之间的关系进行了研究,为我们理性认识土地供给与房地产价格之间的关系提供了良好的启示。本文以西方经济学、土地经济学和房地产经济学为基础,对土地供给和房地产价格之间相互作用的时滞效应进行了分析,得出的结果较好地揭示了这种时滞的形成和影响,为完善土地调控和房地产调控政策提供了一些参考。

  关键词土地供给;时滞效应;弹性;

  1、土地的供给、需求、弹性分析

  1.1土地的供给及供给弹性分析

  土地的供给是指在一定的技术经济条件下,人类可利用的各种土地资源的数量,包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地供给按其性质可分为自然供给和经济供给。

  土地的自然供给是指土地自然固有的可供人类利用的部分。因土地是一种非再生资源,土地自然供给弹性为零,只能通过不同用途之间土地的互相转换,实现经济供给弹性。

  土地的经济供给是指在土地的自然供给的基础上,投入劳动进行开发后,成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。土地的经济供给是个变量,自然供给变成经济供给后,方能被人类所利用,是有弹性的。影响土地经济供给的因素主要有:各类土地的自然供给、人类利用土地的知识和技能、社会需求、产品价格等。短期内,土地经济供给缺乏弹性,甚至是无弹性的。

  1.2土地的需求及需求弹性分析

  人类要生存和发展,就需要土地作为生存场所,需要土地提供食物、衣服和住房等。土地需求,是指人类为了生存和发展,利用土地进行各种生产和消费活动的需求,主要分为农业用地需求和非农业用地需求。影响土地需求的因素主要有:人口变动、经济发展状况、人类利用土地的知识和科技水平。由于土地的自然供给是不变的,而经济供给的弹性是有限的,所以土地的需求是无限的。

  土地需求弹性是指地租的相对变化量与由地租变化引起的土地需求量的相对变化量的比率,土地的需求弹性可以为富有弹性、缺乏弹性和单元弹性。

  房地产行业对土地的需求是一种派生需求。所谓派生需求:是指对生产要素的需求,意味着它是由对该要素参与生产的产品的需求派生出来的,又称引致需求”。开发商对土地的需求是人们对商品房的需求进而导致开发商对土地的需求,其需求是一种派生需求。城市土地需求的影响因素主要有:土地价格、城市人口、收入水平等。土地供给是形成房地产价格的关键因素之一,土地供给缺乏也是导致房价高的重要原因。

  2、土地供应量、价格与房地产价格关系分析

  房地产价格代表了对房地产的需求,土地市场的供求关系作用形成地价,房地产业发展离不开土地的持续供给,土地市场是房地产市场的重要组成部分。

  当房地产的价格上升时,土地供应量也上升,房地产价格与土地供给量呈正相关的关系,并且房地产价格是土地供给量变化的原因。

  由此可见,在其他条件保持不变时,土地供给减少会促使房价上涨,并导致房产供给成本增大,诱致房价上涨,并减少房地产市场上对土地的需求。由于地价的上涨源于土地供给的推动,因此,我们将这种情况下的地价、房价上涨称为土地供给推动型。同时,地价下降会降低房地产成本,房地产成本的减少会使房价下降,房地产求量增加。土地供给量对房地产价格影响是间接的,它们之间存在一定时滞。

  长期内,若土地供给具有无限弹性,通过增加土地供给量使房地产建成面积增加,从而使房价水平稳定。因此,如果一个地区可供应土地资源越多,则可以通过土地供给量的不断增加来避免房价的上涨,而在可供应土地量较少的地区,长期的土地供给量不足容易导致房价的不断升高。

  3、土地供给与房地产价格时滞形成原因分析

  3.1土地供需特性造成的房地产价格时滞分析

  3.1.1土地增量供给与存量供给

  增量土地是指新增土地供给部分,主要通过农地转为建设用地的供应。

  存量土地,广义上讲是指城乡建设已占有或使用的土地,狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地,即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。

  房地产的开发市场中,土地是其中最重要的投入要素,对房地产开发具有基础性的主导作用。房地产开发对土地的需求既有来自对增量土地的需求,又包含对存量土地的需求。土地的供给受国家的土地制度和统一规划的影响,国家作为城市土地的所有者和管理者,不但在土地出让方面拥有垄断权,而且将城市国土与住房建设的规划、土地开发进度的控制等作为宏观调控的重要手段,促进城市土地合理利用和房地产行业的健康发展。

  3.1.2开发土地时滞

  土地具有开发期,土地供应作用于房地产市场有时滞。一方面,土地的开发周期受到当前的房价涨速、房地产开发商的实力、开发项目的资金压力等因素的影响;另一方面,土地供应审批、房地产开发都需要时间过程,土地面积对土地的项目定位、建筑规划设计有影响,面积越大的土地需要的时间越长;土地平整程度对前期施工准备时间有影响,如果地块拆迁尚未完成,那对土地开发进度的影响很大,前期准备的时间很长;土地的规划限制越多,规划设计阶段可能产生的问题越多,所需要的时间更长。

  由于土地开发期产生时滞,在一定时点的增量房地产市场中,所供给的商品房用地不是同一时点上的土地出让市场中的土地,而是在时滞期之前出让的土地。

  3.2政府管理引起的时滞分析

  政府在商品房项目开发过程中起行政监督的作用,在时滞构成的各个阶段中政府行政管理都扮演重要的角色,商品房项目从土地转化为上市的商品房项目过程中需要通过许多行政审批,涉及到许多相关的政府部门,其中最重要的包括建设用地规划许可证、土地证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品房项目销售许可证,而获得这几个重要的审批需要通过许多次级的审批手续,政府部门的行政管理效率是影响房地产项目供应时滞长短的重要因素。

  房地产市场出现紊乱后,政府从识别这种紊乱到通过分析做出决策、发布最新的土地政策需要一定的时间,而土地政策的实施过程是自上而下的,政策的传播过程有需要一段时间,再从政策实施对房地产发生影响,又会产生一段时滞。所以,政府部门对市场的反映速度是影响商品房项目供应时滞长短的重要因素。

  3.3开发商及投机造成的时滞分析

  作为商品房项目开发的主体,开发商的自身状况对项目供应时间产生影响,同时,开发商的开发能力对项目进展的顺利程度有很大影响。如果具备成熟的项目开发管理能力,项目的开发会相对顺利,时间相对短;反之,所需时间会比较长。开发商的资金状况会影响到投资计划的制定,如果资金不充足,在投资计划安排方面需要花费很多的时间精力,影响项目的进程。

  在短期内,土地供应量的减少会导致房价的上涨,但在房价高涨的情况下土地供应量的增加并不一定能够在短期内降价。因为在房价高涨时,为了追逐利益的最大化,开发商会伺机囤积土地或延迟土地的开发,在价格符合其所预期的高度时再进行开发,这个时候,土地不在仅仅是一种资源,更是一种保值的资产,这种投机是造成时滞效应更加明显的重要原因。

  3.4替代效应产生的时滞分析

  从局部竞争市场来看,一个地区的房价波动势必对土地的供需造成影响,如果一个地区的土地开发用地供应数量不足,那么这一地区用地需求会使另外一个地区的房地产需求增加,如果需求无法在其他地区得到满足,那么房地产开发行为、开发类型和开发时序会因土地供应量的限制而发生变化,而且房地产价格也会因此而上涨。由于各个局部竞争市场之间的替代效应会使得房价的波动对于土地供需之间的影响不会立即反应出来,这种替代效应也是房地产价格和土地供给时滞形成的原因之一。

  同时,房与地有不可分割性以及房地产开发的区域性,虽然房地产开发商在增量市场中有一定的垄断性地位,但购买者可以选择购买其他房地产商的住房,或者附近其它地区的住房,使得购买者普通商品市场上存在的替代品,在某些相近的地区这种替代效应会更加明显,从局部市的单个市场来看,这种替代效应会使房价与这一地区的土地供给和需求存在一定的时滞。

  4、时滞的影响分析

  由于房地产价格与土地供给之间这种时滞的存在,会对房地产以至整个经济产生深远的影响,主要表现在以下几个方面:

  (1)土地和房地产供求结构矛盾明显  

  在一定时期内,土地价格和房屋价格大幅度上升、房地产交易量短时期内迅速增长,受现时期房地产价格的影响,开发商大规模投资房地产,房地产行业经常常出现盲目竞争的现象,房地产投机相当严重,大量的社会资源向房地产市场集聚,房地产供给量大大超过了该区域内市场合理需求量,从而导致的商品房供给过剩以及空置面积过高,大量的商品房积压,造就了房地产供给泡沫,同时也使得整个国民经济投资结构不平衡。

  (2)土地和商品房价格上涨过快,诱致泡沫的形成  

  土地供应到转化为商品房的时滞可以界定为土地从出让市场完成交易到项目上市进入增量商品房市场的时间。房价对土地的影响不是同步的,加上土地和房地产供给缺乏弹性,如果外界因素造成供给失衡,很难的短时期内恢复到均衡的状态,造成在一段时期内商品房价格上涨过快。开发商为了获得利润,其它资金也会汇集到房地产行业中,如开发商采用囤积土地和房源、虚假买卖、投机需求等,拼命炒高房地产价格。土地开发和短时期内房地产开发量的有限性,房地产中介和媒体推波助澜,他们为了获取交易中介费、差价、广告费等等,配合开发商推高房价,炒房会把房价往新高上推,而人们的有效消费需求不足,如果政府不及时采取有效的调控措施,很容易导致房地产泡沫的形成,房地产泡沫的存在会产生巨大危害。它的长期存在会导致房地产产品结构失衡、抑制其他产业的发展、导致社会结构失衡、对金融系统带来巨大的金融风险、损害了广大消费者的利益、影响市场经济的政策秩序。

  (3)房地产金融风险  

  由于这种时滞的存在,房地产行业供给很容易出现失衡,从开发土地到房地产产品上市需要一段时间,房地产开发商对土地市场或房地产市场形势判断容易失误,一旦房地产供给失衡或者出现泡沫,开发商为了获得利润,扩大投资和开发力度,总是向银行贷款,且贷款占用资金比重高,这实际上就把很大一部分风险转嫁到了银行。实际上,开发商和购房者的资金很大部分也是来源于银行,在这样的情况下,房地产业的固有风险就被过多转移到了银行的头上,如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑,房地产开发企业或住宅消费者无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回,甚至无法收回商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例迅速增加,这给金融业乃至整个经济带来巨大风险。

  结语

  由于土地市场和房地产市场之间的这种特殊关联性,在利用市场为主的“看不见的手”自发调控的同时,必须充分依靠政府这只“看得见得手”的作用,要从土地和房地产两个市场同时着手;同时,政府的政策应该更多地从长远的眼光出发,尊循市场规律,用市场的办法来解决问题,减少采用的行政手段,将短期目标和长期目标结合起来,实现总量平衡和结构平衡,才能促进房地产市场的健康可持续发展。


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