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宾馆分拆抵押估价中争议问题的探讨
2017/9/19 11:42:13 作者:诚成评估 来源:诚成评估 浏览:459 次

摘要:近年来,针对一些特殊估价对象的抵押估价,借款人、银行、房地产估价师经常发生争议。为了探索解决争议的思路和方法,本文以宾馆分拆抵押估价为例,将各方对宾馆不同楼层单价的争议归纳为4种意见,逐个进行辩正分析,得出自己的结论,并提出估价的方法和解决争议的措施,对估价实务具有一定的指导作用。

关键词:宾馆  抵押估价  争议  探讨

一、宾馆分拆抵押估价中存在的争议

近年来,在房地产抵押估价中,经常遇到借款人将整个宾馆按楼层分拆为几部分,分别在不同的银行办理抵押贷款。面对这种抵押估价,借款人、银行、房地产估价师对宾馆不同楼层的单价应该是相同的,还是不同的,存在较大的争议。归纳起来,主要有以下4种不同意见:

第一种意见认为:从一般商业用房的市场价格来看,一般第一层的单价较高,以上楼层的单价呈逐层减少的趋势。因此,参照一般商业用房的市场价格,宾馆第一层的单价也应该较高,以上各层的单价应该逐层递减。

第二种意见认为:根据德国史基墨滚动法原理,地上一层的经济价值远高于其他楼层,繁华商业地带的地下一层至地上三层经济价格较高,其他楼层的差别不大。因此,宾馆第一层的单价应该最高,第二、三层次之,四层以上各层的单价可以采用相同的单价。

第三种意见认为:从分层处置变现的角度来讲,一般宾馆的区位较好,第一层甚至第二、三、四层可改为商场或其他商业用途,变现相对较容易,变现的价格也相对较高。因此,对于宾馆的抵押价值,低楼层的单价应该高一些,高楼层的单价应该低一些。在评估中,应先求出宾馆的平均单价,再参照住宅估价的方法,确定一个楼层调整系数,然后计算确定各楼层的单价。

第四种意见认为:宾馆是一个整体,各部分功能都不可缺少,各楼层的单价应该是一样的。就象一套住宅,我们无法确定到底是客厅的单价高一些,还是卧室的单价高一些,如果要分别确定客厅、卧室的价值,我们也只好按同一单价来计算。在评估中,先采用收益法和成本法计算出宾馆的整体价格,并折算出单价,再用此单价乘用于抵押的估价对象的面积,得出估价对象的价值。

二、争议问题的辩析

以上4种意见,分别从不同的角度进行分析,得出不同的结论,那么,究竟哪种意见更合理、更可行呢?下面对这4种意见进行逐个辩析:

关于第一种意见:笔者认为,楼层与房地产的价格有一定的关系,但这种关系不是固定不变的,而是随房地产类型的不同而不同。如普通多层住宅中间楼层价格较高,项层和底层价格较低,价格呈现“   ”型;高层住宅一般高楼层的价格较高,而低楼层的价格较低,呈“  ”型;而商场一般第一层的价格较高,楼层越高价格越低,呈“  ”型。因此,不能通过某类房地产价格与楼层的关系来推导另一类房地产价格与楼层的关系,楼层与房地产价格的关系通常需要从大量同类房地产的交易实例中分析、总结得出。也就是说,第一种意见是不合理的。

关于第二种意见:史基墨滚动法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出,求取其每平方米的价值点数,以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视估价目的、估价对象的区位和用途等条件进行修正调整。而对于三、四线城市来说,几乎没有宾馆分楼层的交易实例,因此,无法验证史基墨滚动法是否适用宾馆的估价,冒然套用似乎有主观臆断之嫌。

关于第三种意见:宾馆的价值很大一部分来源于它的装修、家具家电等配套设施,如果改变使用用途,宾馆的很多配套设施就会失去使用价值,从而使房地产价值大打折扣。如果一个宾馆只是对其中的部分楼层进行了抵押,那么在处置变现时,只有保持原有使用用途,并与所在宾馆统一使用和管理,才能实现处置对象价值的最大化或整个宾馆价值的最大化。尽管这种处置变现的难度较大,但是,在房地产抵押估价中,仍然需要遵循合法原则和最高最佳利用原则,按照宾馆这一合法用途进行评估,不得滥用假设条件,主观臆断地改变宾馆的使用用途。当然,也不能根据其他类型商业用房不同楼层的价格来测算宾馆不同楼层的价格,因为他们缺乏可比性。至于宾馆的楼层调整系数,应来源于大量的宾馆分层交易的实例,由于缺乏这样的交易实例,这个系数也就成为无源之水,实际操作中是不可行的。因此,第三种意见也是不合理的。

关于第四种意见:笔者认为这种意见是比较合理的,也是唯一可行的。在房地产估价中,常用的方法有比较法、成本法、收益法等。在缺乏分楼层可比交易实例的情况下,无法采用比较法来求取每个楼层的不同单价。同时,由于宾馆是一个整体,各楼层的功能互为补充,所以各楼层的重置成本和收益不能完全分开,也就无法采用成本法和收益法来计算、证明各楼层的单价不一样。

总之,宾馆是一个整体,各部分的功能密不可分,各楼层的重置成本和收益不可截然分开,同时,由于缺乏宾馆分楼层的交易实例,主观地确定不同楼层单价不同,在逻辑上不合理,在技术上不可行。也就是说,宾馆不同楼层采用相同的评估单价是合理的。

三、宾馆分拆抵押的估价方法

1、技术思路:在抵押估价中,应当先分别采用收益法和成本法计算出宾馆的整体价格,然后确定整个宾馆的评估总价,并折算出每平方米单价,再用此单价乘以估价对象的面积,得出估价对象的评估价值。

2、注意事项:由于估价对象只是宾馆中的一部分,独立使用性和可分割转让性较差,处置变现难度较大,而且,如果宾馆的其他楼层在其他银行办理了抵押贷款,那么在处置变现时,还需要与其他多家银行进行协调,统一处置。因此,在宾馆部分楼层的抵押估价中,应充分考虑谨慎性原则,切勿高估冒算。同时,应根据估价对象的具体情况,重点突出估价对象的变现能力分析和风险提示。当然,在宾馆估价中也要具体情况具体分析,如有些宾馆临街面较长,第一层部分房屋已从宾馆功能中剥离出来,单独作临街门面或商场使用,而且实际用途与设计用途、产权登记用途一致,那么这部分房地产需要单独进行评估计算。

四、防范和解决争议的措施

在评估过程中发生争议时,有些估价人员和估价机构考虑业务来源的需要,一味地迁就估价委托人或银行工作人员的意愿,放弃了房地产估价规范的要求和独立、客观、公正的原则,这样不利于行业的长远发展。为了有效地防范和解决抵押估价过程中产生的争议,我们需要做到以下几点:

1、加强房地产评估理论和方法,以及相关法律、法规和政策的学习,深刻领会估价原理和估价方法的本质。撰写的估价报告应当条理清楚,增强可读性,特别是对于一些特殊的估价对象和估价目的,或者容易产生争议的地方,更应该叙述清楚,做到有理有据,避免产生争议。

2、对于一些特殊的估价报告,估价机构应当安排专业能力能够胜任的估价师进行评估。同时,加强内部审核和审批,避免发生差错。对技术难度较大,需要进行集体讨论的,估价机构应当组织技术骨干进行研讨。

3、针对估价委托人、估价报告使用人提出的异议,一是要耐心地做好解释工作,争取他们的理解和支持;二是要主动加强与报告使用人的沟通和协调,妥善处理好估价报告使用过程中出现的新情况和新问题;三是要在日常工作中不断提高自身的业务素质,增强对异议的处理能力。