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基于补偿博弈理论的第三方评估机制初探
2017/9/19 11:41:34 作者:诚成评估 来源:诚成评估 浏览:491 次

  摘要:由于评估机构对征收房屋做出的评估价格很大程度的影响了公平补偿的实现,为解决房屋征收过程中对征收房产的公平补偿问题,本论文基于经济学中补偿博弈理论,通过引入有效的第三方评估机制,增强市场竞争,防范和规避评估风险,以保证房屋征收过程的公平公正。研究结果表明:房屋征收过程中需注重保护被征收人的权益,并且完善有效的第三方评估机制能很大程度上降低产生有偏评估结果的可能性,对促进征收房屋的公平补偿、防范和规避评估风险以及构建和谐的征收关系具有十分重要的意义。

  关键词:房屋征收; 公平补偿;第三方评估市场;评估机构

   

  1、引言

  近年来,政府城镇化建设和棚户区改造等政策的大力推行,加速了我国城市自身的不断发展。然而,城镇化和棚户区改造过程中,房屋征收补偿问题是一系列问题的集中体现。2011121日,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)正式颁布实施。通过对《征收条例》的研读,征地拆迁过程中对征收房产的公平补偿很大程度上取决于评估机构,而在实际征地拆迁工作中,造成钉子户、暴力抗拆等事件频发的根本原因也在于被拆迁户对评估价格是否公平公正的可信度不高。因此,如何对被拆迁户的房产征收补偿款进行公平补偿是亟需解决的关键问题。本文通过引入经济学中博弈理论,探讨构建有效的第三方评估机制,以达到促使房屋征收过程中公平、公正、和谐的征收关系的目的。

  2、房屋征收补偿评估机制分析

  2.1房屋征收补偿法律依据

  我国《物权法》第42条中明确了征收是指为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的行为。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第2条规定“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”。《征收条例》相比《城市房屋拆迁管理条例》进步非常明显,确定了征收必须以“公共利益”为前提条件,提出了保障合法的私人利益、以市场价格补偿等原则,同时还明确了征收的公众参与和公开透明的正当法律程序。由此可见,城市房屋征收补偿是指征收补偿人对被征收的国有土地上单位、个人的房屋的物权所有人,依照法律法规的规定必须给予的补偿。

  2.2房屋征收补偿评估的症结分析

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》中两大主要的内容就是征收决定和补偿决定,其中涉及的征收补偿过程的利益相关者,主要有市县级政府、房屋征收部门、房屋征收实施部门、本征收人、房屋价格评估机构、鉴定委员会、司法机关,而房屋征收补偿程序如图1所示。同时,《征收条例》中对房屋补偿的分类如下:(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《征收条例》中还规定“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。”

  
然而,传统的征收补偿评估机制由于受传统的计划经济体制影响,部分的房地产评估机构原本就是房地产管理部门的内设机构,为适应市场经济的需要,建设部对房地产评估市场进行市场化调整,纷纷从房地产管理部门独立出来,但是这些评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系,部分评估机构的专业素质和职业道德水平的差异,无法做到真正的独立,在房屋拆迁补偿评估过程中,其评估标准和流程总是对征收部门作出利益倾斜,而另一方面,被征收人也总会出现认为自己的房屋拥有某些没有被评估机构所考虑的属性,对评估机构所给出的评估价格作出一个反要价(counteroffer),不相信评估机构所出具的评估报告,甚至对评估机构怀有对抗心理,造成征收工作难以推进。


图1 房屋征收补偿程序

  

  鉴于此,《征收条例》中强调了评估机构必须保证独立性和中立性。同时,《国有土地上房屋评估办法》(以下简称《评估办法》)中的第5条(“同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位,牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准”),明确给予了评估机构的垄断地位,为保证评估机构的独立性和中立性,那么,健全和完善的第三方评估市场以及赋予被征收人以自由选择评估方的权利,引入市场竞争机制,通过充分的市场竞争明显的消除机会主义行为,不失为实现公平补偿的有效途径。

  3、房屋征收补偿过程的博弈结构

  基于上文中对房屋征收补偿法律依据和房屋征收补偿评估的症结的分析,通过被征收人方引入第三方评估,在与政府方主导确定的房地产评估机构形成补偿博弈模型,其补偿博弈路径如下:


  图2 房屋征收补偿过程的博弈结构

  补偿博弈路径中,假定征收房屋对于政府的净收益为V,征收部门在第一轮给出的报价为P1,如果被征收人接受,则市县政府最终收益即为净收益减去支付价格,即V-P1,而被被征收人的收益即为政府报价P1。如果不接受,被征收人引入第三方评估机构进行报价P2。对此,征收部门在委托房地产评估机构进行复核之后决定是否接受。如果征收部门接受,则被征收人收益就为P2,而政府收益为V-P2。如果征收部门不接受,则博弈继续。当博弈进入截止期,市县政府给出终局报价P3,征收人不接受,则可选择行政复议或者行政诉讼,就会出现两种结果:一是成功;二是失败。假定政府失败,则需要按照被征收人的报价P2进行偿付,同时承担失败的费用C2;其收益为V-P2-C2,而被征收人的收益为P2。反之,如果市县政府获胜,则依据最终报价P3进行偿付。此时政府收益为V-P3,被征收人需要承担失败费用,其收益为P3-C2。假定存在一个司法机关作为最终裁决依据的公认的公平价格P0,司法机关机关依据当事人的报价与公平价格的接近度进行裁决,当被征收人的报价与公平价格之间差距大于或等于政府报价与公平价格之间的差距时,即:时,政府胜诉,反之,政府败诉。因此,政府在第三次报价时无论如何都不会高于P0。同时,为应对政府机会主义行为作出限制的方式只有两个:一是引入评估机构,二是行政诉讼中的司法介入。由于司法介入的依据是公平价格,而对于房屋这种特殊商品而言,其价格的发现在很大程度上依赖于第三方市场,第三方评估机构的作用进一步凸显。

  4、结论

  房屋征收拆迁过程中,政府强调了对其主导遴选的房地产房屋评估机构的信用管理,并通过引入公证机构等第三方来保证公正性。评估机构在获得评估资格之后同时拥有的垄断地位,即使房屋评估机构可以无偏的评估,也不一定会无偏地表达评估的结果。在事前已选择已定、事中无法监督的情况下,对违规者的惩罚和问责机制的设计和实施便变得非常重要。本文基于经济学中补偿博弈理论,通过引入有效的第三方评估机制,得出以下结论:

  (1)健全的第三方评估市场,赋予公民以自由选择评估方的权利,引入有效竞争机制,通过有效的市场消除机会主义行为,实现公平的最佳途径。

  (2)市场的竞争与声誉机制会使得每一个评估机构都致力于论证自己的评估合理性,从而产生一种潜在威胁和相互监督的作用,提升房屋评估机构做出机会主义行为的成本,让潜在的评估机构来监督评估机构,既满足了评估监督的专业性要求,又内化了监督成本。

  (3)通过引入第三方评估机构,一旦征收议价走入司法程序,更有助于为司法机构判定P0 提供一个有效参考。

  参考文献:

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  [2]  王霞.房屋征收评估与补偿的公平性问题探讨[J].价值工程,201212):252-253.

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  [4]  牟隆.征收拆迁补偿中引入独立第三方评估机制法律探析[J].社科纵横,2011,263:87-89

  [5]  中国房地产估价协会.房地产基本制度与政策[M].北京:中国建筑工业出版社,2011:14-24